월급쟁이 부자로 은퇴하라 <너나위>

너와 나를 위하여라는 닉네임을 쓰시는 지은이의 책입니다 평범한 30대 월급쟁이로 살다 우연히 보게 된 부동산 재테크 책을 보게 되면서 부동산 재테크에 관심을 가지고 됩니다 9개월간 100권의 경제 투자서를 읽으며 공부하고 현장 답사를 가지며 부동산 재테크를 한 결과 3년 만에 30년 치의 연봉을 벌게 되었다고 합니다 

나 또한 월급쟁이로 살아오면서 재테크란 돈이 넉넉한 사람들이나 하는 것이라고 생각했는데 지은이의 이 책을 보면서 나도 충분히 가능하겠다는 희망이 생기기도 했습니다  재테크를 해야 하는 이유, 목적 그리고 방법 등을 나와 비슷한 월급쟁이의 위치에서 말해주니  더욱 공감이 가고 나도 가능할 것 같다는 생각이 들게 했습니다 

제1장 왜 투자를 해야 하는가

'위대한 인물에게는 목표가 있고 평범한 사람들에게는 소망만 있다' -워싱턴 어빙

시간이 갈수록 물가가  올랐다는 말은 유통되는 화폐량이 많아져서 화폐의 단위가 떨어졌을 때 물가가 올랐다고 말한다 이를 인플레이션이라고 하는데 인플레이션은 '부풀어 오르다'의 뜻으로 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고 상품 물가는 꾸준히 오르는 경제 현상이다 여기서 통화량은 한 나라의 경제에서 일정 시점에 유통되는 화폐의 양을 말한다  하지만 물가가 오르는 만큼 내 소득이 오르지 않기 때문에 생활은 점점 더 어려워진다 

자본주의 제도에서 중심인 은행은 우리가 맡긴 돈을 무언가에 투자하여 수익을 내서 일부만 우리에게 돌려주고 나머지 수익을 취하며 운영한다 은행이 이렇게 우리의 돈을  수익을 내는 동안 실제 맡긴 돈보다  더 많은 돈이 생겨나게 된다 이렇게 통화량이 증가하면서 돈의 가치가 하락할 수밖에 없다 그러므로 우리가 은행의 예금통장에 돈을 넣어 둔다는 것은  시간이 흐를수록 돈의 가치가 떨어지기 때에 지금보다 돈이 줄어든다는 뜻이다 결론적으로 평범한 직장인이 월급을 저축하는 것만으로 완벽한 노후 준비를 할 수도 없고 부자도 될 수가 없다 

우리가 살아가는 사회에는 모든 부가 정부, 기업, 가계 3 주체에 의해 창출된다 문제는 시간이 갈수록 양극화가 진행되면서 각각이 나누어 가지는 비율이 격차가 커지고 있다 정부와 기업은 점점 더 많은 부를 가져가게 되고 가계의 부는 점점 더 줄어들고 있다 그리고 기업이 많은 소득이 늘어났다고 해서 직장인인 나의 월급이 오르지는 않는다 그렇기 때문에 부를 위해 투자가 필요하다 

우리나라의 경우 노후생활을 지원하는 수준이 턱없이 부족하다 전체 OECD 국가 중 65세 이상의 빈곤율이 우리나라가 1위에 있다 이처럼 노년이 되어서도 노동이 불가피한 실정이다  이렇게 노년의 노동을 하는데도 생활이 어려운 사람들이 많다 그래서 투자를 하는 첫 번째 목표는 부자가 되기 위한 것이 아니라 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것 즉 노후준비가 되어야 한다 

 

 

제2장 당신과 돈이 가야 할 방향

'당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다' - 워런 버핏

돈을 버는 데는 두 가지 방법이 있다 첫 번째는 시간을 투자해 돈을 버는 것이다 매일 출근해야 하는 직장인이나 소규모 자영업자가 그에 속한다 이 사람들은 시간을 투입할 수 없는 상황이 되면 소득이 끊이게 된다 내 시간을 들여 소득을 창출하기 때문에 시간이 부족해 다른 소득을 얻을 시스템을 만들지 못한다 반면 두 번째는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람들이다 이 사람들은 더 많은 돈을 벌면서 더 많은 시간을 가지고 있어 남는 시간을 더욱 생산적인 일에 쏟아부을 수 있고 하고 싶은 일을 하며 살 수 있다  그렇기 때문에 시간을 투입해서 돈을 버는 사람들은 시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야 한다 

돈을 쓰는 방식에는 두 가지가 있다 시간이 지남에 따라 가격이 오를 가능성이 있는 '생산자산'과 시간이 지나고 사용함에 따라 가격이 내려가는 '소비 자산'이 있다 생산자산에는 부동산, 주식, 저작권 등이 있고 소비 자산에는 사치품, 생필품 그리고 저금리 환경에서의 은행 예금통장이 있다

직장을 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산자산을 쓰는데 써야 한다 우리는 1번, 3번, 4번으로 이동해야 한다 시간을 투자하지 않아도 필요한 만큼의 돈을 벌 수 있게 되면 1번 자리인 '경제적 자유'를 얻게 된다 무엇보다 중요한 것은 돈을 보는 것보다 쓰는 것이다 

직장인 비근로 소득 창출의 6단계 1. 직장에서 일하고 급여를 받는다 2. 소비 자산을 최소화한다 (절약) 3. 남는 돈을 모은다 4. 모은 자본으로 생산자산을 산다(투자) 5. 반복하여 규모를 키운다 6. 비근로소득이 확보된다 

제3장 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

'확실한 것은 투자를 학교에서 배울 수 없다는 것이다 투자자의 무기는 첫째도 경험이고 둘째도 경험이다' -앙드레 코스톨라니 유럽 투자 대부

입지란 무엇인가? 인간의 경제활동을 위해 선택하는 장소고 그중 좋은 입지란 사람들의 선호도가 높은 곳이다  선호도를 결정하는 요인중 일자리, 교통, 환경, 학군들이 있으며 이 항목이 우수할수록 선호도와 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다 즉 투자를 고려할 때 입지를 우선순위로 보고 신축인지 구축인지를 따져봐야 한다 

투자를 결정할 때 해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐를 기준으로 삼고 엄청난 호재가 있어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않는 것이 좋다  부동산 입지에 비해 가격이 저렴하것에 투자하고 실전 투자자로서 다양한 경험을 쌓는 것이 중요하다 초보 투자자라면 지나치게 높은 가격의 물건을 투자하지 않는 것이 좋다 

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 세 가지를 갖춰야 한다 첫째 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목과 둘째 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화할 기술 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다  '준비된 자에게 기회가 오듯이 아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다 ' 지금은 투자할 상황이 아니더라도 아는 지역을 넓혀 나가야 한다  급여라는 안정적인 현금 흐름을 가지고 있는 직장인이라면 전세 투자가 아주 매력적인 방법이다 

절대로 돈을 잃지 않는 투자법은 저평가된 곳을 찾는다 사는 순간 돈을 버는 투자이고 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 것은 투기이다 '부동산은 발품이다'관심을 두고 있는 물건이 있다면 더 많이 살펴보고 비교해봐야 한다 서울이나 광역시의 경우 구단위로 5곳, 지역의 경우 시단 위로 3개 이상 지역을 선정해 알아나간다 그 안에 가치 대비 싼 물건을 찾고 그중 전세가가 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자한다 

용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자 장기보유의 장점은 1. 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다 2. 수익의 크기는 자산의 크기와 비례하므로 자산 규모가 커지면  이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다 3. 거래 횟수를 줄여 각종 비용을 아낄 수 있다 

부동산은 시간에 투자하는 것이다 '조급함을 버리고 10년 이상 봐라' 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 아니다 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있기 때문이다 

시스템 투자법은 소액을 들여 투자 물건을 점차 늘려가는 방식으로 많은 경험을 쌓을 수 있고 그에 따른 경험으로 투자 실력도 향상된다 

시세차익형 전세 투자 시 발생하는 역전세 리스크 관리법 1. 전세가 하락에 대한 우려가 적은 입지 좋은 물건에 투자한다 2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다 3. 마이너스 통장이나 신용대출 등 현금을 확보한다 4. 세제 혜택을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대 사업자라 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한두 개 정도는 남겨둔다 

제5장 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

'주변에 휩쓸리지 말고 스스로 전문가가 되어라' - 도널드 트럼프

투자를 하기 위해선 먼저 자기만의 기준을 세워야 한다 어떤 종목에 투자할 것인가를 정하고 그것이 부동산이라면 부동산 중 어떤 대상에 투자할 것인가를 정한다  거기서 전세금을 이용한 투자를 원한다면 주거용 부동산인 아파트 적합하다

아파트로 정했다면 기준에 따라 대상을 정해야 한다 첫 번째 저평가되어 있는가를 반드시 확인해야 한다 비교 평가 과정을 반복하면서 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려 나가야 한다 둘째 투자금이 적게 드는가를 생각해야 한다 아파트 전세가와 매매가의 차이가 3천만 원-5천만원 이내의 물건을 택한다 초보자의 경우 3천만원 이내가 좋다 셋째 리스크를 감당할 수 있는가 이다  혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져 봐야 한다

부동산 시세가 결정되는 가장 큰 요인은 수요와 공급이다 아파트는 엄청난 수요가 몰린다고 해서 완성품을 즉시 공급할 수 없는 재화이다 즉 수요를 충족시기키 위한 공급이 이루어지는데 꽤 긴 시간이 필요하다 그래서 수요와 공급의 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각과 과열을 반복한다

권역이란 부동산 사이클이 동일하게 움직이는 범위를 뜻한다 수도권은 하나의 권역으로 볼 수 있고 지방은 대부분 시단 위로 권역을 나눈다  

지역 선정 기준과 순서 1. 전세가율과 가격 - 매매가와 전세가는 '부동산 지인'을 통해 전세가율이 높은 것을 찾는다 2. 투자금의 규모 - 전세가율이 높고 매매 가격이 상대적으로 저렴한 곳을 찾는다 '조인스랜드 부동산' '네이버 부동산' 3. 입주물량- 입주물량과 미분양에 대한 통계를 확인한다 '호갱 노노' '아파트 실거래가'  해당 구만 보지 말고 권역단위로 파악한다 4. 미분양 - 미분양이 눈에 띄게 감소하는 추세라면 공급 부족이 현실화되는 단계이다 

임장 전 지역 해당 지역을 손품을 팔아 알아 간다 사람들이 선호하는 일자리,교통,환경,학군, 지역분위기와 스토리, 가격등 임장전 지역의 전반적인 상황들을 파악한다 그리고 현장 조사를 통해 그 지역의 입지와 가격을 정확하게 파악한다 중개소에 방문하여 실제 매물을 확인하고 같은 가격이라도 선호하는  높은 층의 물건부터 본다 현장조사를 통해 투자에 적합한 단지를 선정했다면 이제 투자를 할 단계이다 매물을 선정할 때는 동과 층의 선호도가 낮은 것이 아니면서 가격이 저렴하고 임대가 수월한 물건을 우선 선택한다 (가격, 집, 입주 가능 시기, 사람)

 

제6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 

'돈은 당신의 간절함이 아닌 당신의 실력에 담긴다' -너바나

지금 현실에 대한 문제점들을 내가 바꿀 수는 없다 그러므로 불가능한 일에 에너지를 낭비하기 보다는현실에서 내가 할수 있는 것을해야한다 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 지금 변화를 갈망하고 있다면 아는것에 멈추지 말고 반드시 실행에 옮겨야 한다 많은 투자책이 나왔고 많은 사람이 읽었으나 변화한 사람은 그리 많지 않다 행하지 않으면 인생을 바꿀수 없다 

투자 공부 순서 1. 경제와 투자 관련 서적을 읽는다 - 경제 전반을 다룬 책들을 읽고 그 개념이 파악되면 부동산와 관련된 책을 모조리 읽겠다는 마음으로 읽어라 2. 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 동료를 만든다 - 빨리 가고 싶어도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다 성공한 투자를 위해 꾸준히 멀리 가기를 원한다면 최고의 사람들과 함께 해야 한다 3. 실제 투자를 실행한다 4. 이를 꾸준히 반복한다