우리는 부동산으로 월급받는다 <김수영>

20대 초반 남이 하는 데로 열심히만 한다고 해서 경제적 자유를 얻을 수 없다는 것을 깨달은 이후 각종 경제신문과 재테크 관련 책을 독파하면 관력 지식을 쌓은 지은이는 종잣돈을 마련하여 부동산 경매를 통해  9년간 20억원의 자산을 갖게 되었다 지금은 네이버카페 '젊은 부자마을'의 운영자로 많은  사람들에게 정보를 공유하고 있다고 한다 

입찰을 거치는 부동산 경매 투자에서 종잣돈의 중요성은 두말할 필요가 없다 일단 최소한의 돈이라도 있어야 입찰해볼 수 있기 때문이다 '돈이 있어야 돈을 번다'는 말은 틀린 말이 아니다 그러니 일단 지출을 통제하고 투자금을 모아야 한다 많은 부자들이 소비를 통제하고, 불필요한 술자리와 인간관계를 최소화하며 종잣돈을 모으는 고독한 시간을 보냈다는 것을 기억하자 - 33페이지

워렌 버핏도 '내가 몰라서 놓친 기회들은 실패가 아니다'라고 했다 대신 내가 커버할 수 있는 영역 안에서 생겨나는 기회들은 놓치지 않고 포착할 수 있도록 힘을 길러야 한다 검색할 지역을 선정하고 그 지역만 공략해 먹잇감을 기다리자 그러다 내 입맛에 딱  맞는 사냥감을 포착되면 재빨리 낚아채야 한다 훈련의 시간이 흐르면 사냥 영역 또한 점차 넓어질 것이다 - 34페이지

말소기준권리의 종류에는 저당권, 압류, 담보가등기, 강제경매기입등기(경매개시결정 기입등기)가 있는데 등기부등본에 가장 먼저 설정된 권리를 말소기준권리라 한다 그리고 그 권리가 생겨난 시점을 기준으로 해서 이전에 만들어진 권리는 인수되고, 말소기준권리와 이후에 생겨난 권리는 모두 소멸된다  그러므로 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리사항이 하나도 없어야 해당 부동산을 경매로 취득했을 때 인수할 문제가없다 

권리는 크게 물권과 채권으로 나눈다 이는 권리의 '성격'을 기준으로 나눈 것이다 물권은 직접적으로 지배할 수 있는 권리를 의미하며 배타적인 성격을 지닌다 사람 아닌 부동산 자체에 설정된 권리이다 그래서 모든 이들에게 주장할 수 있다 물권에는 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 등 8가지가 있다 지상권, 지역권, 전세권은 용익물권이라 하며 유치권, 질권, 저당권은 담보물권이라 한다 

채권은 물권과 달리 사람에게 설정된 권리다 즉 상대적인 권리여서 모든 이들에게 주장할 수 있는 권리가 아니라 당사자 사이에만 성립한다 즉 특정인에게만 주장할 수 있는 권리라는 뜻이다 그렇다면 물권과 채권 중 어느 것이 더 우위를 가질까? 물권이다 물권은 부동산 자체에 설정된권리여서 누구나 주장할 수 있기 때문이다  - 46페이지

등기부등본에 말소기준권리보다 선순위로 기재된 전세권이 있다면 세입자는 낙찰자에게 강력하게 대항할 수 있는 힘을 갖게 된다 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권은 낙찰자가 고스란히 인수해야 하기 때문이다 이런 이유로 말소기준권리보다 먼저 설정된 권리가 있으면 절대 입찰에 참여해서는 안된다고 하는 것이다 물론 후순위라면 별 상관 없다 - 51페이지

등기부등본에 최선순위로 설정된 전세권이 있다면 전세권자가 배당요구를 했는지, 또는 경매 신청자가 아닌지 확인해봐야 한다 만약 전세권자가 배당요구를 했거나 경매 신청자인 경우라면 안전한 물건이다 반대로 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않았거나 경매 신청자가 아니라면 권리 분석 원칙을 적용해야 한다 즉 말소기준권리 이전에 설정된 권리가 있으므로 입찰에 들어가면 안된다 -52페이지

우선변제권이란 해당 부동산이 경매됐을때 후순위 채권자들보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리이다 즉 본래 집주인 당사자에게만 주장할 수 있는 채권에 불과하던 임차권이 확정일자를  받음으로써 물권화되어 제3자에게도 주장할 수 있는 권리로 바뀐다 우선변제권은 대항력 요건을 갖춘 날짜와 확정일자를 받은 날짜중 늦은 시점을 기준으로 발생한다 둘 중하나만 받아도 소용없고 확정일자를 아무리 일찍 받았다고 해도 대항력 요건을 갖추지 못했다면 그 둘을 모두 갖춘 시점부터 우선변제권이 발생한다  배당요구종기일  이전에 배당요구를 하지 않으면 우선변제권을 가질 수 없다  - 59페이지

최우선변제권의 조건 보증금이 법이 정한 일정액 이하의 소액이어야 한다 경매개시결정등기 이전에 전입해야 한다 배당요구종기일 이전에 배당 신청을 해야하고 대하 요건을 유지해야 한다 낙찰가의 2분의 1 한도 내에서만 배당 받을 수 있다 - 64페이지

배당금 우선 순위 1. 물권 중에는 먼저 등기된 것이 우선이다 2.물권과 채권 중에서는 물권이 우선이다 3.채권이 여러 개면 금액에 따라 평등하게 배당한다 배당금 분석시 임차인이 있다면 최우선변제권을 갖는지 확인